(Данный текст был взят с форума дольщиков SС: http://kvartal-vena.ru/forum/viewtopic. … &t=143 )

kitz 25 июля 2012 писал:

Попробую сформировать алгоритм возможного развития ситуации с управлением.

1. В момент, пока все квартиры не оформлены в собственность непосредственно их владельцами, возникает промежуток времени, когда за домом уже нужно ухаживать (текущая эксплуатация, уборка, мелкие ремонты, вывоз мусора и т.д.), а заниматься этим некому, кроме как застройщику. Поэтому застройщик нанимает УК, о чем и говориться в соответствующей теме на этом форуме. Цитирую ответ Сэтл Сити:
"Уважаемый Ден, не позднее чем через 5 дней с момента ввода в эксплуатацию и до момента организации общего собрания собственников образуется длительный период времени, на который Застройщик обязан организовать управление домом, заключив договор с управляющей компанией, согласно с п. 14, статьи 161, ЖК РФ. То есть управляющая компания ни в коем случае не «навязывается», а назначается согласно ЖК РФ. На определенный период времени.

На общем собрании собственники жилья смогут проголосовать за новую управляющую организацию. Общее собрание (сроки проведения) назначается собственниками жилья."

Т.е. с момента подписания акта приема-передачи квартиры у нас возникнет обязанность нести бремя содержания жилья, т.е. платить квартплату по ценам УК, приглашенной застройщиком.

2. Лишь в тот момент, когда собственников соберется достаточное количество, чтобы провести легитимное собрание, мы сможем выбрать способ управления своим домом. Только своим.

Мне видится, что всё-таки ТСЖ здесь было бы уместнее, т.к. ТСЖ имеет право нанимать УК, либо осуществлять эксплуатацию дома самостоятельно, приняв в штат соответствующий персонал. Сразу скажу, что для одного дома ТСЖ выгоднее в финансовом плане, но для нескольких домов, расположенных рядом выгоднее объединенное ТСЖ или УК, которые будут вести управление в едином ключе.

Не лишен смысла вариант, чтобы у каждого из домов было свое ТСЖ, но впоследствии ими же нанята одна и та же УК.

Теперь о тарифах.
Они устанавливаются общим собранием, за исключением тех, которые установлены монополистами (свет, вода, тепло и т.д.).
Размер тарифов для ТСЖ, к примеру, должен быть таким, чтобы покрывались все расходы на управление домом:
- зарплата персонала (председатель, инженер, бухгалтер, сантехник, электрик, диспетчер и т.д.);
- административные расходы (обслуживание бухгалтерской программы, ведение лицевого счета, канцелярия - если хотим порядка - делопроизводство должно вестись аккуратно!!!)
- общее электричество, вода, тепло (обслуживание мест общего пользования - МОП);
- уборка (свои дворники и уборщицы, либо клининговая компания);
- вывоз мусора;
- обслуживание лифтового хозяйства;
- обслуживание противопожарного оборудования (АППЗ);
- видеонаблюдение (без него уже невозможно);
- текущий ремонт (крайне необходимая статья из которой будут оплачиваться сломанные доводчики, разбитые стекла, краска - закрасить царапины, оставленные на стенах подъездов нерадивыми грузчикамии прочее);
- обслуживание инженерных систем (домофония, ИТП (ежегодные промывки систем отопления, опрессовка, поверка приборов и т.д.), слаботочные системы;
- обслуживание шлагбаумов (если мы их установим);
- охрана (если потребуется).
- резервный фонд (эта статья мало у кого вызывает понимание, но именно из средств этой статьи можно оплатить срочные разовые услуги квалифицированного юриста, если таковая будет необходима, аудитора, отремонтировать дорогостоящее оборудование, испорченное вандалами или по чьей-то халатности, приобрести элементы благоустройства и т.д. Эта статья позволяет аккумулировать средства на неотложные нужды);
- расходы собственника - его личное потребление воды, тепла и т.д., что учитывается индивидуальными приборами учета и потом включается в квитанцию на оплату ЖКУ.

ТСЖ по идее не направлено на получение прибыли и излишек денежных средств, кроме накопительных фондов, нужно либо возвращать жильцам в виде перерасчета либо перебрасывать в накопительный фонд, что решается общим собраниям по завершению финансового года.
В случае, если по итогам года осталась задолженность ТСЖ перед поставщиками услуг, то собственники должны пересмотреть тарифы в сторону увеличения и погасить задолженность!
Так же ТСЖ имеет право оказывать услуги и это уже будет прибылью, но этом говорить рано.

3. Общим собранием вышеуказанные тарифы должны быть утверждены и ТСЖ пройдя все этапы регистрации сможет выставлять квитанции и начать обслуживать дом.

4. Ждать, пока остальные дома квартала определятся со способом управления, обсуждать возможное объединение ТСЖ этих домов, либо наём одной УК.

Прошу комментировать.